El coste de la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, especialmente entre los jóvenes que desean emanciparse y acceder a una vivienda por primera vez. (View Highlight)
No debe sorprendernos pues que la reciente publicación por parte del INE de un “Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamientos de Vivienda” (IRAV) haya suscitado un interés notable. De acuerdo con la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV) de mayo de 2023, que a su vez modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el nuevo índice tiene por objeto el “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento,” y puede interpretarse como una alternativa transparente a la fijación de topes ad-hoc a las tasas de actualización por parte del Gobierno en los dos últimos ejercicios. (View Highlight)
El propósito de esta nota es poner de relieve los efectos sobre el precio real del alquiler, derivados de la interacción entre el IRAV y la declaración de un territorio como zona tensionada. Creo sinceramente que dichos efectos, y las consecuencias adversas que puede acarrear sobre el mercado de alquiler, quizá no hayan sido suficientemente calibradas por las personas responsables del diseño del IRAV, ni por aquellas responsables de la declaración de zonas tensionadas. (View Highlight)
. El IRAV es un índice publicado por el INE con frecuencia mensual y cuyo valor constituye un límite para las actualizaciones anuales de alquileres que se lleven a cabo el mes siguiente a su publicación. Esta regulación es efectiva a partir del 1 de enero de 2025 y afecta a los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la LDV, es decir a partir del 25 de mayo de 2023. Por otra parte, los contratos firmados con anterioridad a la LDV podrán actualizar el precio de alquiler de acuerdo con las cláusulas de actualización que se hayan incluido en dichos contratos, con un tope máximo dado por la tasa de inflación interanual basada en el índice de precios al consumo (IPC). Cuando estos contratos se renueven al cabo de cinco años también estarán sujetos al IRAV. El primer valor del IRAV, publicado en diciembre y correspondiente a noviembre de 2024, fue de un 2,2 %. El valor correspondiente a diciembre ha sido de 2,28 %. (View Highlight)
Para poder comprender los efectos del IRAV es importante conocer cómo se calcula. Para un mes dado, el IRAV es el valor mínimo entre cuatro variables: (1) la tasa de crecimiento interanual del IPC (es decir, la inflación ordinaria), (2) la tasa de crecimiento interanual del IPC excluyendo alimentos no elaborados y energía (la llamada inflación subyacente), (3) el promedio entre la inflación y un 2%, y (4) el promedio entre la inflación subyacente y un 2% (View Highlight)
por construcción, la tasa de actualización del alquiler no puede ser superior a la tasa de inflación. Por consiguiente, su precio real (entendido como su precio relativo al IPC, es decir, al precio de una cesta representativa de bienes y servicios) no puede aumentar ningún año durante la vigencia de un contrato. De hecho, es fácil comprobar que el precio real del alquiler siempre bajará, excepto en un caso: cuando la inflación esté por debajo del 2% y su valor sea inferior a la inflación subyacente; en dicho caso el alquiler se actualizará con el IPC y su valor real se mantendrá constante, como era práctica habitual antes de la introducción del IRAV. (View Highlight)
En el caso de viviendas que se encuentran fuera de una zona tensionada, al finalizar el contrato de arrendamiento al cabo de cinco años (siete cuando el arrendador es persona jurídica) la renta de alquiler inicial en el nuevo contrato (ya sea con el mismo arrendatario o con uno nuevo) se pactará libremente entre las partes y por lo tanto su valor real podrá realinearse de acuerdo con los factores de oferta y demanda que operen en el mercado, como en cualquier otro mercado competitivo, y con independencia de su evolución durante la vigencia del contrato que ahora finaliza. (View Highlight)
La situación es muy distinta cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada. En dicho caso la LAU en su artículo 17 establece que “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior…” Con la introducción del IRAV, y para los contratos que llegan a su vencimiento y que han sido firmados después de la declaración de zona tensionada, este es el índice que marca el aumento máximo al fijar el alquiler inicial del nuevo contrato, siguiendo pues el mismo criterio que si se tratara una actualización durante la vigencia del contrato, independientemente de que haya o no un nuevo arrendatario. Para los contratos firmados antes de la declaración de zona tensionada, el aumento máximo al renovarse vendrá dado por el IPC, pero el IRAV empezará aplicarse con el nuevo contrato. (View Highlight)
Es importante aclarar que la normativa anterior es relevante para pequeños tenedores que renueven contratos, y que representan la gran mayoría de contratos de arrendamiento. Para los grandes tenedores (o los pequeños tenedores que no hubieran alquilado la vivienda en los últimos años) el límite del alquiler al iniciar un nuevo contrato en una zona tensionada viene dado por un “precio de referencia” determinado por el Ministerio de la Vivienda en función de las características de la vivienda. Pese a que esta regulación es potencialmente más restrictiva, en esta nota me centraré en la que afecta solo a pequeños tenedores. (View Highlight)
La regulación que acabo de describir, más allá de su innecesaria complejidad y de la dificultad de comprensión que presenta incluso para especialistas, tiene implicaciones importantes para la evolución del precio real de alquiler a largo plazo. A continuación, resumo algunas de estas implicaciones en forma de observaciones. Las tres primeras observaciones se refieren a zonas tensionadas. La cuarta es relevante para el resto de territorios. (View Highlight)
en las zonas tensionadas, el diseño del IRAV implica que el precio real del alquiler para el stock de vivienda ya existente experimentará con el paso del tiempo una disminución progresiva y, en cualquier caso, nunca aumentará. (View Highlight)
Como hemos visto más arriba, la propiedad anterior resulta de la conjunción de dos hechos: 1) la adopción del IRAV como límite máximo en las actualizaciones del alquiler durante la vigencia de todos los contratos, y 2) la extensión de dicha limitación, en el caso de las zonas tensionadas, al alquiler inicial de los nuevos contratos. (View Highlight)
Nuestra primera observación tiene un corolario casi inmediato: si la nueva normativa asociada al IRAV y las zonas tensionadas se mantuviera vigente de forma permanente, el precio real del alquiler para el stock de vivienda actual en las zonas tensionadas convergiría a cero. Dicha evolución representaría una victoria pírrica para los partidarios del control de rentas, ya que cabe suponer que la oferta de viviendas en alquiler… ¡también convergiría a cero! (View Highlight)
cualquier aumento de la inflación por encima del 2 %, incluso si es transitorio, implicará una disminución permanente del precio real del alquiler de las viviendas situadas en zonas tensionadas (View Highlight)
La explicación de nuestra segunda observación es sencilla. Si la inflación aumenta por encima del 2 %, el promedio entre aquella y el 2 % se situará por debajo de la inflación, lo que también será cierto para el IRAV. Por lo tanto, el precio del alquiler necesariamente aumentará menos que la inflación. Es decir, su precio real disminuirá. La disminución efectiva del precio real del alquiler dependerá también del comportamiento de la inflación subyacente, pero será como mínimo igual a la mitad de la diferencia entre la inflación y el 2 %. Para referencia del lector, durante el periodo 1999-2024 la inflación anual a diciembre de cada año se ha situado por encima del 2 % en 17 de los 26 años considerados (un 65 %). (View Highlight)
Nuestra segunda observación tiene una clara implicación: el ritmo de caída del precio real del alquiler a largo plazo será mayor como más frecuentes sean los episodios de inflación por encima del 2 % y como mayor sea la discrepancia entre la inflación y el IRAV durante estos episodios. Por lo tanto, la normativa actual implica una vinculación mecánica entre el precio real del alquiler a largo plazo y la estabilidad de una variable nominal, la inflación, cuya evolución depende en gran medida de factores ajenos al mercado de la vivienda (por ejemplo, la política monetaria del BCE). (View Highlight)
cualquier aumento en el precio relativo de alimentos y energía, incluso si es transitorio, implicará una disminución permanente del precio real del alquiler de las viviendas situadas en zonas tensionadas, incluso si se produce en el contexto de una inflación por debajo del 2 %. (View Highlight)
Supongamos que un aumento del precio del petróleo hace subir la inflación en un determinado año a un nivel del 2 %, mientras que la inflación subyacente se mantiene constante en un 1 %. En las zonas tensionadas, el precio de alquiler de todos los contratos, vigentes o en proceso de renovación, no podrá aumentar por encima del IRAV, que será del 1 % en aquel año, con lo que el precio real del alquiler disminuirá un 1 %. Supongamos que en el siguiente año el precio del petróleo disminuye hasta volver a su nivel relativo inicial, lo que genera una inflación del 0 %, por debajo de la subyacente que se mantiene en el 1 %. Para este año el IRAV será del 0 %, lo que permitirá mantener el precio real del alquiler, pero no aumentarlo para recuperar su valor real inicial. Al final del episodio, el precio relativo del petróleo habrá vuelto a su valor inicial, pero el del alquiler habrá disminuido de forma permanente en un 1 %. (View Highlight)
El lector puede comprobar fácilmente que si en lugar de un aumento inicial del precio del petróleo, la economía hubiera experimentado una disminución de igual magnitud en tal precio que generara una inflación del 0 %, seguida de un retorno al precio relativo inicial y una inflación del 2 %, y con la inflación subyacente estable en un 1 % en los dos años, el precio real del alquiler también experimentaría una disminución real permanente de un 1 %. Por lo tanto, no importa el signo de la variación inicial: cualquier fluctuación temporal en el precio relativo de energía y alimentos se acaba traduciendo en una disminución del precio real del alquiler. (View Highlight)
En la medida en qué la discrepancia en un determinado año entre la inflación y el IRAV sea pequeña, la disminución del precio real del alquiler en dicho periodo tendrá poca importancia cuantitativa. Pero la acumulación a lo largo de los años de pequeñas reducciones del precio real, puede dar lugar a una caída acumulada cuantitativamente importante. (View Highlight)
Con el objeto de disponer de una aproximación cuantitativa del posible impacto de la introducción del IRAV en las zonas tensionadas sobre el precio real del alquiler he llevado a cabo una simulación de la evolución de dicho precio durante el periodo entre 2000 y 2025 bajo el supuesto contrafactual que la normativa actual hubiera estado vigente durante dicho periodo. Para ello he construido un índice análogo al IRAV, utilizando los datos de inflación e inflación subyacente en España, correspondientes al mes de diciembre de cada año entre 1999 y 2024. El gráfico adjunto representa el índice IRAV resultante, conjuntamente con la inflación. Como puede observarse, las diferencias año a año entre las dos series son relativamente pequeñas, con la excepción del bienio inflacionista 2021-2022. La inflación media en este periodo es de 2.4 % mientras que el IRAV medio es de 1.6 %. (View Highlight)
Con los datos de inflación y del índice tipo IRAV construido, puedo simular la evolución del alquiler nominal y real de una vivienda situada en una zona tensionada, cuyo alquiler se actualiza el mes de febrero de cada año de acuerdo con el IRAV de diciembre, bajo el supuesto contrafactual de que la normativa actual hubiera estado vigente durante el periodo considerado. Dicha simulación genera un aumento del precio nominal del alquiler del 51 % al final del periodo considerado, pero una disminución del precio real del 18 %. Ésta caída del precio real en esta simulación es cuantitativamente importante y contrasta con el aumento efectivamente observado en el precio real del alquiler en dicho período cuando la normativa no estaba vigente. Es difícil imaginar que un comportamiento del precio real del alquiler como el simulado no hubiera supuesto una gran contracción en la oferta de vivienda en alquiler. (View Highlight)
Las tres primeras observaciones, así como el ejercicio de simulación anterior, tenían en cuenta la normativa que afecta a las viviendas en zonas tensionadas. El impacto del IRAV en las zonas no tensionadas es de esperar que sea menor ya que, si bien implica una caída del precio real del alquiler durante la vigencia de un contrato, dicho precio siempre puede ajustarse en conformidad con la situación del mercado al firmarse un nuevo contrato, ya sea con el mismo arrendatario o con uno distinto. Esto motiva una última observación. (View Highlight)
El fuerte aumento del coste de la vivienda (tanto de compra como de alquiler) en los últimos años, especialmente en las principales zonas urbanas de nuestro país, tiene dos causas últimas: la disminución de la oferta (en buena parte debido a la reasignación de vivienda a usos turísticos, ya sea alquileres u hoteles) y al aumento de la demanda (principalmente como resultado del aumento de la población que desea concentrarse en determinados núcleos urbanos, con la inmigración como importante factor). En una economía de libre mercado, tal exceso de demanda se corrige mediante un ajuste al alza del precio (relativo), y que conlleva simultáneamente un aumento de la oferta (al incentivar la nueva construcción y la reasignación de inmuebles a usos residenciales), y una disminución de la demanda (incentivando la búsqueda de localización geográfica alternativa, posiblemente más alejada del centro, o desincentivando la inmigración). (View Highlight)
La disminución a largo plazo del precio real del alquiler que conllevaría el mantenimiento prolongado de la nueva normativa en las zonas tensionadas tendría exactamente el efecto contrario: supondría una disminución progresiva de la oferta y un aumento gradual de la demanda, amplificando el desequilibrio entre las dos y, paradójicamente, tensionando más el mercado (con la previsible aparición de un mercado negro al margen de la ley, como en otros episodios históricos de racionamiento). Dada esta consideración, quizás el legislador debería haber usado la expresión “zonas insuficientemente tensionadas” para referirse a los territorios donde deseaba aplicar la nueva normativa… (View Highlight)
