¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?
Creo que estamos en un momento de transición porque cualquier activo real baja de precio porque hay un rendimiento alternativo sin riesgo. Teóricamente, si es que existe el concepto sin riesgo, refiriéndose a las letras del tesoro de los diferentes estados. Pero existe un activo, teóricamente alternativo, que sin hacer nada te da mayor rentabilidad, por tanto, tiene que corregir el valor. Cuando eso sucede hay que reducir los endeudamientos de las compañías para poder mejorar un poquito la capacidad de ‘cashflow’ de la compañía y para eso tienes que trabajar el ‘alfa’ (trabajar en el activo). Es decir, no te vale simplemente con la palanca financiera. Entonces hay que ser especialmente imaginativo y operativo para sacarles un puntito más de rendimiento a tu base de activos. Eso es lo que a lo que te lleva un entorno de tipos altos. (View Highlight)
¿Esperan una mayor actividad en la segunda mitad del año con la supuesta bajada de tipos?
No sé exactamente qué es lo que va a pasar. Mi tesis es que la inflación ha llegado de momento para quedarse. No va a ser tan sencillo bajarla y por tanto, el hecho de que ahora se bajen los tipos en el corto plazo es interesante y sin ninguna duda va a tener algún efecto en cuanto a las valoraciones inmobiliarias. Va a parar el deterioro de las valoraciones de activos, pero puede tener efectos rebote a largo plazo. Ya ha sucedido históricamente varias veces, espero que no sea el caso. Espero que los bancos centrales tengan perfectamente controlada la situación, pero bajar tipos demasiado pronto puede ser peligroso. Comprendo perfectamente las presiones, sobre todo políticas. Los estados están muy endeudados y necesitan que el Banco Central baje tipos, pero bajarlos demasiado pronto a veces tiene luego efectos rebote en materia de inflación. Y la inflación cuando la pones a galopar, luego no es sencillo pararla. (View Highlight)
A nivel operativo se están comportando de forma excelente. Los centros comerciales, mientras no haya paro y no haya caída del consumo seguirán siendo la estrella después de tantos años de especulación con un apocalipsis. Es curioso, sobre todo cuando te lo dice el mismo experto que hace tres años te decía lo contrario. En cuanto a las oficinas, bueno, la situación aquí en Europa y en España en concreto es de equilibrio entre oferta y demanda, que es lo más importante en un mercado: que no se generen desequilibrios entre oferta y demanda. Igualmente, mientras la economía aguante creciendo y no haya destrucción de empleo, las oficinas no van a caer de ocupación significativamente. Ha habido muchos relatos como el del ‘work from home’, etcétera, pero está ya completamente superado. Al final lo que se ha visto es que una cosa es que le des flexibilidad a un trabajador para trabajar un día desde casa, y otra que amortice su puesto de trabajo físico y renuncie a esos m2. No, eso no ha ocurrido. De hecho, estamos viendo exactamente lo contrario, que muchísimas compañías en las renovaciones están ampliando espacios. ¿Por qué? Porque se habían equivocado. Es decir, en un intento por caer bien a sus cuarteles generales, habían intentado reducir espacio en alquiler y esa reducción de espacio no funciona. (View Highlight)
Y en cuanto a la logística, bueno, este es el único sector en el que podría darse en algún momento un fenómeno de sobreoferta, porque ha habido muchas compañías que han acumulado espacios logísticos basados en la premisas de que el comercio online continuaría creciendo a doble dígito. Como el comercio online últimamente crece a dígito simple, pues hay algunas compañías a las que podría sobrarles en algún momento espacio. Eso se une al hecho de que con la IA las cadenas de suministro se están volviendo más eficientes y los ingenieros de logística cada vez afinan más en cuanto al uso milimétrico del espacio. Esto podría podría provocar que tengas una pequeña crisis de sobreoferta y si eso ocurre, simplemente se ajustará vía rentas, como ocurre a lo largo de todos los ciclos. (View Highlight)
¿Se ha construido mucho en especulativo en el segmento de logística durante los últimos años?
Se ha comprado mucho suelo en especulativo por actores no profesionales. Ahora intentan poner ese suelo y las naves que corresponden a ese suelo en el mercado y a día de hoy no tienen la demanda. (View Highlight)
New highlights added May 20, 2024 at 11:31 AM
Estados Unidos está prácticamente topado de capacidad, no hay ya mucha holgura para construir muchos más centros de datos en América del Norte. Estamos hablando de un país que tendrá instalados como 31 gigas de capacidad. En España estamos en ciento y pocos megas, es decir que es una diferencia absolutamente abismal. Es muy curioso que Estados Unidos tenga todo ese desarrollo de la industria de centros de datos y Europa esté bastante atrás. Esto indica que la adopción de la IA está siendo todavía muy incipiente, muy lenta, y la nube y la digitalización de las empresas se está tomando con mucha mayor parsimonia de lo que se ha tomado en Estados Unidos. (View Highlight)
Hay una serie de factores limitantes, algunos tienen que ver con la realidad tecnológica y otros con la realidad política. Es verdad que a día de hoy existe una barrera tecnológica para construir un centro de datos. La gente en general tiene en la cabeza que eso se le encarga a un especialista, lo hace y ya está, ¿no?. Pues eso no es así como se ha demostrado de hecho en algunos proyectos que resulta que iban a hacerlo, pero no los han podido hacer porque o consumen agua o no acaban de recibir la licencia por temas medioambientales, etcétera. La realidad es que los centros de datos tendrán que ser necesariamente de tercera generación, con consumo neto de agua cero y con alimentación por fuente primaria renovable o si no, no serán admisibles desde el punto de vista de licencias. Hasta que todo el mundo esté en condiciones de construir ese tipo de centros de datos, existe una barrera tecnológica que se irá superando. Luego, por otra parte, hay una barrera regulatoria, administrativa o política, que es el acceso a la energía. En España la red está diseñada para tener un dimensionamiento muy parecido a la demanda de potencia que en cada momento hay y entonces sobredimensionarla, que es lo que habría que hacer, es una decisión difícil de tomar, porque en ese primer sobredimensionamiento de la red, la inversión necesaria para para crearlo, habría que cargarla en la tarifa eléctrica y entonces nadie quiere hacer eso, porque obviamente es impopular desde el punto de vista de la captación del voto. (View Highlight)
ero es solamente una medida temporal. Si tú sobredimensionas la red inicialmente, al final lo que ocurrirá es que habrá muchos más consumidores y muchos más consumidores a los que también se le imputará eso en su tarifa, con lo cual se acabará corrigiendo. Pero en un primer momento, es una medida difícil de adoptar. España tiene una posición absolutamente única en el mundo. Primero porque es el único país al que le van a parar todos los cables submarinos importantes que existen en el planeta. Y eso pues lo convierte en una especie de canal de Panamá o Canal de Suez. Todo el tráfico tiene que pasar por aquí de alguna forma. Eso es una innegable ventaja que tenemos respecto de cualquier otro país. Por otra parte, tenemos muchísimo territorio con una densidad de población muy baja y tenemos una capacidad de generación eléctrica que más que duplica a día de hoy el consumo. (View Highlight)
Es decir, en España sobra electricidad. Me hace mucha gracia cuando periodísticamente se dá la noticia de que los centros de datos son grandes consumidores, pero son grandes consumidores de algo que sobra. Es decir, que no, nadie debería estar preocupado por ello. La única forma de ‘comerse’ todo ese exceso de electricidad que vamos a generar es meter grandes consumidores de electricidad como son los centros de datos, ¿no? Otro mantra que se repite mucho es que generan poco empleo. Hombre, poco no, generan muchísimo más que todo el mercado eólico fotovoltaico… En los centros de datos hay que construir y luego operar y eso se hace por bloques de equipamiento. Entonces, al final contratas a mucho personal a nivel de ingenieros y luego personal también muy bien pagado a nivel de operación y mantenimiento, porque además hay que trabajar en turnos 24/7 y eso lleva unas primas especiales en materia laboral. (View Highlight)
Creo que la solución a la carestía de vivienda que padecemos está en la introducción de oferta. Lo he dicho en multitud de ocasiones y lo que deberían de hacer los poderes públicos es facilitar la introducción de oferta. La ley de cambio de uso precisamente va en el camino de facilitar la introducción de oferta. Lo que ocurre es que tengo la sensación de que se va a quedar corta porque van a centrarse sólo en la vivienda asequible. Sí finamente es así no va a haber muchos cambios de uso porque el precio del inmueble en residencial no va a batir al precio del inmueble en versión oficina. Imagínate un edificio nuestro que esté situado dentro de la almendra de Madrid. Lo estamos explotando como oficina. A lo mejor puede ser óptimo como residencial, pero si te obligan a hacer vivienda asequible no te van a salir los números, con lo cual va a seguir siendo oficina con el grado de ocupación que en ese momento tenga. Si realmente queremos meter viviendas en el centro de las ciudades donde la gente, por cierto, es donde las quiere, lo lógico es que la medida sea más abierta y más ágil, como ocurre en países anglosajones. Eso es lo que permitiría cambiar el uso de unos 10 millones de m2 aproximadamente de vivienda indebidamente utilizada como oficina en la Comunidad de Madrid. Traducidos a viviendas son unas 100.000 unidades que se podrían poner en el mercado. (View Highlight)
Nosotros mientras la vivienda sea un arma arrojadiza de tipo político, no nos interesa estar en el mercado residencial. Somos una compañía muy grande que es completamente B2B, somos una empresa que sirve a otras empresas y esta es una posición muy buena para estar. Si te metes en el en el mercado de vivienda te conviertes en B2C y trabajas ya directamente con consumidores, con personas físicas y eso ya estimula muchas veces una atención negativa por parte de de medios, etcétera, que no tiene sentido para nosotros. (View Highlight)
ontinuar más o menos con nuestro ritmo habitual. Nosotros intentamos rotar cada año en torno a un 1% de la cartera, unos 100 y pico millones, y la idea es eso. En estos momentos desinvertir es justo lo que no tienes que hacer en este mercado. Es decir, es un mercado que en estos momentos quien pone las reglas son los compradores. Por tanto, tú tranquilidad y buenos alimentos, porque lo que inviertas ahora va a destruir valor para tu accionista. Hay que procurar mantener nuestro ritmo con ligeras oscilaciones arriba o abajo. Estos años pasados, a pesar de que nuestro objetivo era vender 100 millones o 110 millones por año, hay años que hemos vendido 180 y hasta 240 millones porque eran años en los que todavía el vendedor era quien ponía las reglas. (View Highlight)
En cuanto los centros de datos empiecen a dar flujo de caja, el mercado casi lo que nos va a pedir es que hagamos más centros de datos. Y va a empezar a descontar ese crecimiento en el precio de la acción. Con lo cual no descarto que la compañía en algún momento pueda ir cerrando ese gap e incluso cotizar a prima si el mercado espera mucho desarrollo en centros de datos y por ejemplo, pudiéramos dar un salto a Europa. (View Highlight)
